阿拉贡进入了一个由需求和供应短缺驱动的新房地产扩张周期

阿拉贡的房地产市场在2026年开始时呈现出明显的扩张动态。住房交易量接近近二十年来的最高水平，价格以双位数的速度上涨，而需求依然展现出显著的韧性，特别是在萨拉戈萨及其大都市周边。所有这些发生在一个仍然有利的经济背景下，表现为人口增长、新家庭的增加以及相对稳固的劳动市场。

然而，新一轮住房周期也开始显现出一些结构性紧张。住房价格远远高于工资水平，新房供应仍然不足以满足需求，而可负担性指标也开始逐步恶化。因此，阿拉贡正处于一个独特的时刻：尽管距离其他西班牙主要市场的过热水平尚远，但已经完全融入新一轮全国房地产上涨周期。

根据萨拉戈萨大学房地产市场讲座和西班牙注册官协会编制的报告阿拉贡房地产市场. 2026年第一季度，在过去十二个月中，该地区达成了18,500起住房交易，接近2008年以来的最高水平。

萨拉戈萨集中市场的主要推动力

萨拉戈萨在区域市场中的领导地位日益明显。该省占阿拉贡所有交易的70.4%，去年的交易量为13,031起，而韦斯卡和特鲁埃尔分别为3,693起和1,776起。

阿拉贡的首府作为新房地产周期的主要引擎。过去十二个月，萨拉戈萨市的住房交易量为8,951起，创下历史最高纪录，这得益于置换需求、投资者日益增长的兴趣以及向大城市市镇的居住扩张。

市场的活跃度也反映在交易的密集度上：阿拉贡每千人口的住房交易量已达到13.39起，这是一个对于一个人口增长适中的地区来说较高的比例。

人口再次推动住房需求

市场韧性的一大因素是人口演变。过去一年，阿拉贡增加了29,212名居民，其中超过26,300人为外国人口。

家庭数量也大幅增加。到2026年第一季度，该地区家庭总数达571,790户，同比增长超过13,000户。

这一现象直接反映在住房需求上：更多家庭意味着更多的住房需求，即便在人口增长适中的情况下。阿拉贡的市场开始模仿其他西班牙城市中心的一些动态，虽然价格仍相对低于马德里、巴塞罗那或巴利阿里群岛。

二手房仍主导市场

市场仍然主要依赖于二手房。第一季度中，约76%的交易为二手房，而新房交易占比略低于24%。

主流类型仍然是住宅楼中的公寓，约占交易总量的79%，而独户住宅在韦斯卡和特鲁埃尔的相对比例较大。

出售住房的平均面积为97.7平方米，尽管新房与二手房之间的差距仍然显著。新建的自由出售房屋的平均面积超过106平方米，而大部分二手房的面积则低于97平方米。

价格加速上涨，而工资增速乏力

阿拉贡市场的一个核心问题是价格增长的速度。第一季度，住房的平均价格达到了每平方米1,803欧元，为2011年以来的最高水平，年增长率超过12%。

阿拉贡的平均评估价格为每平方米1,647欧元，萨拉戈萨则将区域平均提升至1,818欧元每平方米。

在萨拉戈萨市，价格已经达到每平方米2,306欧元，也是2011年以来的最高水平。

价格的上涨开始拉开与可支配收入的差距。尽管住房价格以双位数的速度上升，但阿拉贡的工资成本在2025年年底仅增长了1%。

报告指出，“该活动可持续性的最大问题是住房价格的提升，年增长率呈现出双位数，并且显著地偏离了工资的增长水平。”

租赁市场增强投资吸引力

租赁市场仍然稳定增长，成为小型投资者和资产管理者的主要关注点。租赁或转让的住房占阿拉贡家庭的21.7%，是最近几十年来的最高比例。

2026年3月，租赁的报价达到了每平方米10.7欧元，创下历史最高纪录，年增长幅度为8.6%。萨拉戈萨省的租金已超过每平方米11欧元，首府达到了每平方米11.5欧元。

此外，相较于其他金融资产，住房仍然保持着较高的回报率。阿拉贡的住宅价格年增长率为12.14%，显著高于十年期国债收益率的3.3%。

开发反应，但供应仍不足

开发行业的反应开始加快，尽管仍远未完全平衡市场。

阿拉贡在2025年登记了4,033套新开工住宅，比前一年增长了40.5%。然而，竣工住宅数量下降了22.7%，反映了新项目启动与其实际进入市场之间的时间滞后。

报告中最相关的一个指标正是显示了供需之间的紧张关系：新建住房的批准与新房交易量的比率为0.93，这意味着当前的需求大约超过未来预测的供应7%。

成本上升也在继续影响开发能力。建筑成本年增长率为3.5%，在玻璃、混凝土和石膏制品等材料上压力尤其明显。

抵押贷款：更高的金额和逐渐恶化的可负担性

抵押贷款市场仍然保持动态发展。住房抵押贷款数量年增长率为5.9%，而住宅融资的总额已经接近15.7亿欧元。

平均抵押贷款金额超过131,000欧元，每平方米的债务负担达到了2011年以来的最高水平。

然而，可负担性指标开始恶化。